Новости Ростова-на-Дону

Ростов-на-Дону, 14 марта 2018. Газета «Молот» Вечный вопрос, где лучше жить: в многоквартирном доме или в частном, жители области обычно решают в пользу последнего. По крайней мере, по статистике, индивидуальные застройщики Дона по темпам жилья опережают индустриальных.

Цифры и метры

Эксперты отмечают, что соотношение между вводом частного и многоквартирного жилья в стране примерно 50 на 50, с небольшими колебаниями от года к году. Причем, в регионах картина может быть совсем другой. Так, по данным Росстата, в 2017 году страна выдала 78,6 млн «квадратов». Из них на долю индустриального домостроения пришлось 46 млн квадратных метров (это больше 890 тысяч квартир). Частники же построили в прошлом году 32,7 млн кв. м или около 241 тысячи домовладений. Это почти на три процента больше, чем в прошлом году, но всего 41% от общего числа сданного в эксплуатацию жилья.

В Ростовской области же застройка частников составила 58,9% от всего введенного жилья. Индивидуальные застройщики сдали 1,3 млн кв. м, индустриальные – 958,2 тысяч кв. м, а всего в 2017 году в регионе было построено более 2,3 млн «квадратов». Если быть точными, то это, как сообщает Ростовстат, 2333,9 тысяч квадратных метров по сравнению с 2292,4 тысячами в 2016 году. 

Спрос — большой вопрос

Цифры могут ввести нас в радующее заблуждение, что частный дом в Ростовской области так же, а может быть даже и более, доступен, чем квартира. На деле все совсем не так. Причем, касается это и вопросов инфраструктуры, и цен. 

Повышенного спроса ни на один сегмент жилой недвижимости в Ростове эксперты не отмечают. 

«Сегодня в Ростове роста спроса на жилье, а соответственно, цен на недвижимость нет, – считает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова. – Спрос растет, когда ограничено предложение, а в донской столице и ее окрестностях предложений сейчас очень много. Особенно это касается первичного рынка, который активно развивается. Достаточно много новых проектов – как от местных, так и от краснодарских, ставропольских застройщиков. Естественно, такое изобилие не способствует росту цен на квартиры».

В результате сдачи в эксплуатацию новых квадратных метров пополняется и вторичный рынок. По данным Галины Пивоваровой, средняя цена предложения на вторичном рынке (то есть цена, за которую ростовчане хотели бы продать квартиру) в IV квартале 2017 года равнялась 60 992 тысячам рублей за квадратный метр. А вот средняя стоимость спроса (то есть цена, которую готов выложить покупатель) оказалась гораздо ниже: 53 372 тысячи рублей за «квадрат». 

Что касается первичного рынка, то цена предложения в конце прошлого года составила 55 372 тысячи рублей за квадратный метр. Цену спроса подсчитать эксперт затруднилась, поскольку в IV квартале 2017 года застройщики проводили многочисленные акции, предлагали скидки, словом, планомерно снижали цену. 

Частный дом и качество жизни

Застройщик двух коттеджных поселков, директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян охарактеризовал спрос на малоэтажную застройку как средний. Стоимость «квадрата» в этом сегменте определить очень непросто. 

«Себестоимость квадратного метра частной застройки – 15-17 тысяч рублей за квадратный метр. Речь идет о кирпичных домах на ленточном фундаменте, с кровлей из металлочерепицы. Можно найти и дешевле, но, в этом случае, скорее всего, дом возведен с отклонениями от строительных норм. Что касается верхней планки, она может стремиться к бесконечности, хорошему, как известно, нет предела. К этой стоимости нужно еще добавить цену на земельный участок. А она в Ростовской области сильно колеблется в зависимости от локации».

По мнению консультанта по маркетингу в сфере девелопмента Александра Жилина, индивидуальные домовладения по месту расположения можно условно разделить на четыре группы. Это частные дома в городе; садовые товарищества; бывшие земли сельхозназначения, которые сегодня активно застраивают, и организованные загородные поселки.

«Индивидуальная застройка в городе начала развиваться в 2001-2004 годах, – говорит он. – Тогда же начало входить в моду строительство домов в садовых товариществах. В эти годы участок в СНТ на левом берегу Дона можно было купить за бесценок, иногда просто заплатив долги за собственника, который не знал, как и избавиться от такой обузы. Буквально через пару лет за участок здесь уже просили от 300 тысяч до 2 млн рублей. После того, как рынок Ростова «переварил» садовые товарищества, возник интерес к переводу земель сельхозназначения в ИЖС. Но все эти варианты не совсем устраивали горожан – проблемы с дорогами, инфраструктурой, транспортной доступностью отбивали у многих желание жить в собственном доме. Одновременно с этим, вокруг Ростова и в его черте стали расти загородные концептуальные поселки, которые предлагают удобное расположение, хорошие дороги и общий архитектурный стиль». 

Именно такие организованные пространства, убежден эксперт, могут предложить горожанам качественную среду для проживания и ликвидные объекты с минимальным риском потери их стоимости. 

Что касается возможности «сменить скворечник на десятом этаже на просторный дом», как это в своих коммерческих предложениях порой позиционируют застройщики загородных поселков, всё не так просто. Средняя стоимость квартиры в Ростове колеблется от 2,5 до 4 млн рублей. Но в загородном поселке дом дешевле 5 млн рублей найти практически невозможно. При этом Арменак Деланьян отмечает, что на рынке коттеджей высокая конкуренция, потому что предложений много и они очень дифференцированы. 

Но перспективы у этого рынка есть, считает эксперт: «В связи с ужесточением Федерального закона 214-ФЗ на строительном рынке, вероятно, возникнет дефицит предложения в многоквартирных домах, так как большая часть строительных компаний не сможет строить в новых условиях. Поэтому, возможно, потребители будут чаще выбирать между подорожавшими квартирами и небольшим коттеджем». 

Поправки к Федеральному закону 214-ФЗ выдвигают новые требования к застройщику. Например, он не может одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. Кроме того, закон больше не требует наличия у застройщика определенного размера уставного капитала, зависящего от площади объектов. Вместо него у девелопера должны быть собственные средства – не менее 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке.